7月24日政治局會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，強調(diào)穩(wěn)中求進。會議要求積極穩(wěn)妥化解累積的地方政府債務(wù)風(fēng)險;深入扎實整治金融亂象，加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào);要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。穩(wěn)中求進，主旋律還是在穩(wěn)上，把防風(fēng)險特別是防止金融風(fēng)險放在首位。這與剛剛結(jié)束的全國金融工作會議是相呼應(yīng)的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述是這句：“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。”

　　基本上已經(jīng)明確，去年9.30新政以來的房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)定，不會放松，而且會長態(tài)化。經(jīng)濟增速上半年有6.9%，去年的供給側(cè)改革今年初見成效，強周期行業(yè)一片紅火，客觀說，成績單相當(dāng)靚麗，在全球范圍內(nèi)也算是卓爾不群。人民幣穩(wěn)了，美元跳水，內(nèi)外圍環(huán)境可以說松了口氣。環(huán)境好轉(zhuǎn)了，房地產(chǎn)也就有了調(diào)控的空間。用杜月笙的話說，房地產(chǎn)就像是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就藏到床底下，還嫌臭。

　　本期來聊聊，什么是房地產(chǎn)長效機制?

　　一、光靠限購限貸是揚湯止沸

　　去年7月26日的政治局會議，提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，果不其然，時隔三個月，在國慶長假期間各地政府不約而同展開奇襲。各地樓市調(diào)控政策如暴風(fēng)驟雨般襲來，北京、深圳、南京、廈門、蘇州……到最后姍姍來遲的上海，20多個城市出臺政策，重啟2010年的限購限貸，甚至變本加厲，再度加碼。

　　以16年這種漲幅，下半年房地產(chǎn)必出調(diào)控措施，但工具箱里的政策工具基本也沒有什么新東西了。主要的措施還是限購，增加購買的門檻，恢復(fù)以前的老辦法，這個套路已經(jīng)證明了對于遏制房價實際上是揚湯止沸，而對于有購房需求的人來說，是增加了購房的成本和門檻。不增加供給，僅靠抑制需求來降房價，就如同通過刮痧來治療癌癥一樣。人為壓制的大量需求，堰塞湖一旦爆發(fā)，又會出現(xiàn)今年上半年的井噴情況。人為干預(yù)造成的房市脈沖式爆發(fā)對于老百姓是最不利的。

　　我估計，在房地產(chǎn)長效機制建立之后，行政性的限購限貸可能應(yīng)當(dāng)逐步退出市場，讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　二、土地的供給側(cè)改革是核心

　　因此，長效機制，第一就是增加供地。現(xiàn)在房產(chǎn)商拿地太難，逼得孫宏斌去接盤萬達，其實都是土地荒鬧的。房價漲，其實開放商也未必大賺，因為地價漲得比房價更快，利潤空間在縮窄，有時候錯拍一塊地王，幾年都翻不了身。北京市還推出“限房價、競地價”出讓方式，房企的利潤空間是受高地價擠壓的。不增加土地供給的調(diào)控，都是耍流氓。

　　幾年前上一輪調(diào)控時我就說過，平抑房價只要老毛八個字，“放開土地，管住貨幣”，天下大定。放開土地不僅是加大供地，還包括農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房合法化，陳志武教授匡算過，土地改革將會增加40萬億的民間財富，直接突破L型。北京五環(huán)外還有大量農(nóng)田，香港新界也到處是農(nóng)田綠地，為什么不開發(fā)?跑到一百多公里外建個新城開發(fā)也是不符合資源最優(yōu)配置，今年光畢業(yè)生就有13萬意愿留京，靠打擊需求抑制房價是自殘式調(diào)控，凸顯政策之荒謬!如果前年就加大供地對沖，15-16年可能不會出現(xiàn)那么瘋狂的房價井噴�，F(xiàn)在北京終于醒悟，供給側(cè)改革是大好事，政府賣地有了天量城市開發(fā)資金，購房者有了買房機會，開發(fā)商有了巨大的行業(yè)空間，供需兩旺，三全其美。

　　北京上海前幾年的土地供給是趨于減少的，這是15年來一線城市房價暴漲的內(nèi)在動力，因為有人口控制的政治任務(wù)。如何在增加土地供給與控制人口規(guī)模之間維系微妙的平衡，也是領(lǐng)導(dǎo)頭疼的一個新課題。

　　三、市場端的租售二元化

　　目前解決居住問題都是靠買房置業(yè)，剛畢業(yè)的小青年就像買房，導(dǎo)致了房價的暴漲和整個社會的浮躁。其實國外大都會的人口流入，基本都是靠租賃解決居住問題的。我國首部住房租售法已公開征求意見，立法步伐正在加快。住建部等9部委近日支持在人口凈流入大中城市培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取12個城市先行試點。廣州的“租購?fù)瑱?quán)”破了題，雖然老毛君分析“租購?fù)瑱?quán)”形式大于內(nèi)容，但畢竟從公平理念上是一個努力的方向。讓租房的房客淡化“客”的心態(tài)，更有公平感和安定感。

　　未來滿足居住需求，并行的兩個市場：一個體系是產(chǎn)權(quán)房;一個體系是租賃房。產(chǎn)權(quán)房里分成商品房+保障房;租賃房里分政府公租房+企業(yè)商租房+業(yè)主出租房。大城市的存量人口在產(chǎn)權(quán)房，增量人口可能就得靠租賃房解決居住問題了。

　　商品房可能成為茅臺酒一樣的稀缺品，新人要準(zhǔn)備做長期的房客。其實轉(zhuǎn)變觀念的話，差別并不大，都是居住。國外的租賃市場非常發(fā)達，歐美的青年都是在30歲-40歲這個階段才首次置業(yè)。新加坡90%的人口都是住在政府提供的保障房和公租房里，剩下10%是私人產(chǎn)權(quán)的商品房，商品房價格極貴，但對廣大工薪階層傷害很小，主要客戶是富豪階層和高級中產(chǎn)。

　　租售并舉，是學(xué)習(xí)新加坡模式，就是建立雙軌制的并行二元市場。

　　四、持有端的開征房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅快了!房產(chǎn)稅一直在人大立法轉(zhuǎn)悠，我早說過，從技術(shù)上講，走足立法程序最快也得明年，這還是快車道。列入規(guī)劃-調(diào)研-法工委擬草案-法律委審查-全民征求意見-三讀上會-表決通過�，F(xiàn)在剛列入規(guī)劃，連個可討論的草案稿都沒有呢，估計明天人大換屆后會立法推出房產(chǎn)稅。

　　估計初期房產(chǎn)稅率不會高，從上海、西安等地的試點看，房產(chǎn)稅對房價的抑制功能幾乎為零�？糠慨a(chǎn)稅降房價，媒體也是YY，增加稅負只會增加政府收入和市場成本，稅負成本最終是傳導(dǎo)到終端的。

　　結(jié)論：長效機制要真正長效

　　傳說中的長效機制可能是這樣的：供給端放開供地+需求端放開限購+市場租售并舉+政府開征房產(chǎn)稅。這個產(chǎn)業(yè)鏈條就理順了，供需兩旺，房價穩(wěn)定，實體大興。更重要的是，被戶口和農(nóng)地阻滯在農(nóng)村的幾億農(nóng)民，也有一個低成本的通道進入城市，融入城市化進程，否則農(nóng)民是沒有能力進城接盤的，恐怕會像印度那樣在大城市出現(xiàn)巨型貧民窟。

　　本輪調(diào)控的目標(biāo)：一線控制，二線穩(wěn)住，三四線搞活�，F(xiàn)在一線被嚴控，三四線又按下葫蘆浮起瓢。政策是穩(wěn)定房地產(chǎn)，而不是搞垮房地產(chǎn)，搞垮房地產(chǎn)才會引發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)險。政府對房市并不是一棍子打死，因為上半年的經(jīng)濟回暖實際上就是靠房地產(chǎn)力撐半邊天，政府想讓房地產(chǎn)溫而不熱，持續(xù)興旺，像一條平穩(wěn)的直線……

　　好消息是，任志強最近又發(fā)聲了，今年房地產(chǎn)銷售面積銷售額都會創(chuàng)歷史新高。任志強表示，從目前的情況看，今年房地產(chǎn)從銷售面積到銷售金額都會創(chuàng)歷史新高。當(dāng)前房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一個要看土地另一個要看新開工數(shù)據(jù)。

　　房地產(chǎn)不必妖魔化，長效機制也不是搞垮房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化的必然。中國的城市化正在渡河，公無渡河，公竟渡河!所謂的長效機制，就是房地產(chǎn)這條最粗最壯的產(chǎn)業(yè)鏈上，讓政府有稅可收，讓企業(yè)有錢可賺，讓居民有房可住，人盡其能，地盡其利，才能真正發(fā)揮長效。