二手房交易在實(shí)踐中發(fā)生糾紛的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)所致，那么購(gòu)買二手房交易，到底有哪些可能的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)呢?我們應(yīng)該特別注意哪些地方呢?

　　一、要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況及性質(zhì)

　　1、要核實(shí)房屋所有權(quán)人身份。

　　房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時(shí)要索要復(fù)印件。

　　2、尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，謹(jǐn)慎購(gòu)買。

　　賣方可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時(shí)雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產(chǎn)權(quán)證前不能過(guò)戶，而原來(lái)預(yù)計(jì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間未必真能按時(shí)取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風(fēng)險(xiǎn)較大。盡量不要購(gòu)買此類房產(chǎn)。

　　3、要核實(shí)房產(chǎn)性質(zhì)，確認(rèn)是否可以上市交易、是否有額外費(fèi)用。

　　商品房正常上市交易沒有問(wèn)題，但是經(jīng)濟(jì)適用房等其他性質(zhì)的房產(chǎn)，上市交易可能會(huì)有年限限制，有些性質(zhì)的房產(chǎn)甚至限制交易，或者交易時(shí)要交額外的費(fèi)用。這些建議到房產(chǎn)證的發(fā)證機(jī)關(guān)核實(shí)清楚。

　　核實(shí)上述證件最好見原件，偽造房產(chǎn)證、身份證交易進(jìn)行詐騙的事時(shí)有發(fā)生。所以最好是到房管部門親自核實(shí)。有些地方的管理部門是可以給口頭查詢核實(shí)的。如果不行，可以要求產(chǎn)權(quán)人共同帶產(chǎn)權(quán)證書到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓懿块T核實(shí)房產(chǎn)證的真實(shí)性及是否屬于可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費(fèi)用。再進(jìn)一步，還可到公安機(jī)關(guān)核實(shí)一下與您打交道的是否真的房主。

　　二、房產(chǎn)如為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或有其他共有人應(yīng)征得其他人同意

　　產(chǎn)權(quán)證如果登記為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，這一點(diǎn)通常不會(huì)被人忽視。

　　但是，房產(chǎn)證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨(dú)出售就沒問(wèn)題呢?

　　答案是否定的。如果是婚后購(gòu)買的房產(chǎn)，即使登記在一個(gè)人名下，通常也認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。

　　登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲后以此為由反悔。

　　當(dāng)然，這種反悔不一定都能成功，但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時(shí)要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。

　　三、房產(chǎn)如果有貸款或抵押，要確保解押

　　很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過(guò)戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來(lái)償還貸款解押。交易時(shí)要設(shè)定條款，確�？铐�(xiàng)用于解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押?jiǎn)栴}才能過(guò)戶。

　　是否設(shè)定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實(shí)。

　　四、要考慮限購(gòu)政策、貸款政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)交易的影響

　　1、要確保買方有購(gòu)房資格。

　　目前各地還是有限購(gòu)政策的，購(gòu)房前買方要自己確認(rèn)一下自己是否有購(gòu)房資格。

　　2、要根據(jù)雙方房產(chǎn)情況核實(shí)可能的稅費(fèi)數(shù)額。

　　雖然法律規(guī)定了稅費(fèi)分別由買賣雙方承擔(dān)，但交易中通常是約定由買方承擔(dān)的，稅費(fèi)的數(shù)額也是買方是否構(gòu)成的重要因素，這是要重視的。

　　同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費(fèi)的減免及標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)此，最好簽約前計(jì)算清楚，對(duì)相關(guān)情況作個(gè)明確約定或承諾。

　　3、如果需要貸款購(gòu)房，也要考慮貸款政策對(duì)貸款比例及利息的影響。

　　買方擁有的房產(chǎn)數(shù)額或曾經(jīng)貸款次數(shù)可能對(duì)是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)、不同時(shí)間段也是不同的，最好在購(gòu)房時(shí)根據(jù)自己情況核實(shí)清楚。

　　五、購(gòu)房時(shí)要核實(shí)房屋本身的哪些基本情況?

　　1、土地使用權(quán)的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對(duì)房?jī)r(jià)有影響。

　　2、房屋的面積：房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護(hù)的。

　　3、房屋的基本情況：要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個(gè)角度講，冬天購(gòu)房是比較合適的，因?yàn)榭梢泽w驗(yàn)供暖情況。另外，可以在不同時(shí)間多次看房，觀察采光情況�？梢哉覙窍伦�戶核實(shí)是否有漏水歷史。

　　4、學(xué)區(qū)：如果購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，要向周邊學(xué)校核實(shí)房子中的學(xué)籍。很多學(xué)區(qū)房是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實(shí)。

　　六、房屋周邊的情況要調(diào)查什么?

　　購(gòu)房是了為居住，而環(huán)境是影響居住的重要因素，所以千萬(wàn)不能只看房子，要以一個(gè)居住者的身份在周圍詳細(xì)調(diào)查：

　　周圍鄰居都是什么人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良習(xí)慣，如果樓上成天每天熱鬧到深夜，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎?

　　如果不遠(yuǎn)處就是個(gè)小廣場(chǎng)，一到晚上就一堆大媽跳廣場(chǎng)舞，房?jī)r(jià)是不是要受影響?

　　小區(qū)是否緊臨公路、鐵路、飛機(jī)航線?這些產(chǎn)生的噪音是否影響到小區(qū)居民?

　　房子本身的情況很多人是都知道核實(shí)的，但這房子以外的情況很多人購(gòu)房時(shí)并沒有注意，住進(jìn)去以后才發(fā)現(xiàn)，但是以這些為由指證賣方違約又很難成立，所以最好事先注意。

　　七、合同中的最基本條款有哪些?

　　房屋面積、價(jià)款、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的。

　　房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過(guò)戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認(rèn)房屋沒有其它爭(zhēng)議、未繳納費(fèi)用和遺留問(wèn)題后支付。另外，建議采取資金監(jiān)管的方式，對(duì)買方更安全。

　　交房、過(guò)戶：何時(shí)交房、收房，何時(shí)各自提供過(guò)戶需要的文件到交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。

　　違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，明確不按時(shí)付款、交房、過(guò)戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長(zhǎng)時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

　　八、要及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)

　　目前各地存量房買賣，都實(shí)施網(wǎng)簽制度，辦理網(wǎng)簽備案可以確保房屋不會(huì)被過(guò)戶給其他人，對(duì)買方是一種保護(hù)，因此簽訂書面買賣合同后，一定要盡早辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

　　九、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應(yīng)附屬物的歸屬

　　很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問(wèn)題。建議在簽訂合同時(shí)把這些情況在協(xié)議中明確。

　　十、要注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費(fèi)

　　購(gòu)房入住后才發(fā)現(xiàn)前房主有欠費(fèi)，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖費(fèi)的，可能要到供暖季才發(fā)現(xiàn)。

　　所以，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問(wèn)題保留部分房屋價(jià)款的尾款，確認(rèn)沒有問(wèn)題后再支付給原房主。

　　十一、要注意戶問(wèn)題的特殊處理

　　戶口制度是我國(guó)特色，購(gòu)房時(shí)很多人不注意，結(jié)果購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對(duì)方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。

　　建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時(shí)約定一個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就支付一定數(shù)額的違約金，就違約金支付問(wèn)題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。

　　十二、交易過(guò)程注意保留證據(jù)

　　簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)也很多，所以要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。

　　原房主交房時(shí)建議雙方做兩份書面確認(rèn)文件，對(duì)交房時(shí)間、相關(guān)設(shè)施情況，共同簽字，各自保留。

　　購(gòu)房者付款時(shí)別忘記讓對(duì)方明確出具收條，且最好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個(gè)環(huán)節(jié)的房款。

　　過(guò)戶是最重要的環(huán)節(jié)，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認(rèn)手續(xù)都沒有問(wèn)題后，就是房管部門核發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證了，一般不會(huì)發(fā)生什么問(wèn)題，但提交這一步很重要，建議不管是否委托中介參與，一定要親自參與此環(huán)節(jié)。